מרחב ציבורי בניהול פרטי
מודל ה-BID שנפוץ מאוד בצפון אמריקה מגיע לאחרונה לערים בישראל. במסגרתו, בעלי עסקים הפועלים באזור מסוים מקבלים אחריות על המרחב הציבורי ועל נושאים שהיו עד כה תחת אחריות העירייה. מה אפשר ללמוד מהניסיון בעולם, לקראת יישום מוצלח בישראל?
DUMBO ניו יורק. דוגמה מוצלחת להתארגנות של בעלי העסקים באזור ופעילות במרחב הציבורי (צילום: עידן עמית)
דמיינו לכם: אתם תיירים המשוטטים בעיר גדולה. לפתע אתם מגיעים לרחוב מלא בקישוטים לחג וערוגות מגוננות. אתם הולכים במדרכות נקיות ונעימות, ונהנים מתנועה ערה של הולכי רגל, הפוקדים את החנויות והמסעדות לאורך הרחוב – בטח בהשוואה לשכונה בה ביקרתם מוקדם יותר. באחת הכיכרות הקטנות שבהמשך הרחוב, להקה מנגנת מוזיקת סווינג קלילה, ובשולחנות שנפרסו מסביב יושבים אנשים, מדברים ואוכלים את ארוחת הצהריים שלהם. אתם נהנים וסופגים את האווירה, ובוודאי חושבים "למה בארץ אין סביבות כאלה?".
ובכן, הכירו את ה-BID, שאחרי ניסיון די מוצלח בירושלים מגיע לתל אביב-יפו. ה-BID, או בשמו המלאBusiness Improvement District, הוא מודל לפיתוח כלכלי מקומי הנפוץ מאוד בארצות הברית כבר כמה עשורים. ה-BID הראשון הוקם בטורונטו ב-1970 בעקבות התארגנות של כמה בעלי עסקים, וכיום פועלות במודל הזה מעל 1,200 התאגדויות בארצות הברית לבדה, ועוד רבות ברחבי העולם, כשבכל מקום המודל מותאם לסביבתו.
ה-BID: קווים לדמותו
ה-BID הוא למעשה מרחב מוגדר, שבעלי העסקים הפועלים בו מתאגדים ומקבלים אחריות על המרחב הציבורי ומבצעים פעולות כגון ניקיון מדרכות, ייזום אירועים ציבוריים ושיווק העסקים הפועלים במרחב. כל בעל עסק או נכס במרחב משלם מס או היטל למימון פעילות ה-BID, לרוב בשיתוף הרשות המקומית, ברמות שונות של מעורבות.
לכל מרחב שכזה יש גוף שמנהל אותו. הגוף פועל כעמותה ללא כוונות רווח (מלכ"ר) ומתוקצב על פי ההיטל שמשלמים בעלי העסקים או הנכסים במרחב. הגבייה מבוצעת על ידי הרשות המקומית, וסך הכסף עובר ישירות לעמותה המנהלת. ככל שיש יותר נכסים במרחב, תקציב העמותה המנהלת גבוה יותר. לדוגמה, בניו יורק יש עמותות עם תקציבים שנעים בין 55 אלף דולר למיליוני דולרים, בהתאם לגודל המרחב ומספר הנכסים. לכל עמותה יש ועד מנהל שנבחר על ידי חבריה (בעלי הנכסים במרחב המשלמים את ההיטל). הוועד עוקב אחר פעילות העמותה ולרוב הוא כולל, בנוסף לחברי העמותה, גם נבחרי ציבור (כמו חבר מועצת העיר, לדוגמה). תקציב העמותה שקוף לציבור ומפורסם מדי שנה. במקומות מסוימים פעילות העמותה מבוקרת גם על ידי חשב או מבקר הרשות המקומית.
העמותה המנהלת יוזמת פעולות לשיפור המרחב הציבורי והעסקי של ה-BID. מלבד תגבור הביטחון והניקיון, העמותה יכולה ליזום אירועי חוצות כמו סגירה של קטע רחוב לטובת שוק, מופע מוזיקלי ואירועים נוספים שימשכו מבקרים לאזור. לדוגמה, בזמן משחקי גביע העולם האחרון, כמה עמותות בניו יורק ארגנו אזורי צפייה משותפת על מסכי ענק, דבר שמשך תיירים ותושבים מכל רחבי העיר.
ה-BID עושה עלייה
עסקים קטנים ברחבי הארץ ניצבים בפני אתגרים רבים כמו אי יציבות ביטחונית וכלכלית, וכרבע מהם שוקלים לסגור את העסק לצמיתות. בנוסף, קניונים שנפתחים בעיקר בשולי הערים מושכים אליהם לקוחות פוטנציאליים, ותנועתם ברחובות המסחריים הולכת ומידלדלת. הקניונים מציעים סביבת קניות סגורה, ממוזגת, וכמובן חניה בשפע ובחינם. אתגר אחר הוא ביצוע עבודות תשתית רחבות היקף ולאורך זמן במרחב הרחוב. כך, לדוגמה, עסקים לאורך רחוב יפו בירושלים סבלו מהפסדים כבדים בתקופת עבודות ההקמה של הרכבת הקלה בעיר, שרק הלכו והתארכו, וחלקם אף נאלצו לסגור. סוחרים ובעלי עסקים בתל אביב מתמודדים בשנה האחרונה עם העבודות להקמת הקו האדום, שכוללות רעש, אבק, חומות אטומות המקיפות את אזורי העבודות, והסדרי תנועה המקשים על כניסת ספקים וסחורות. BID מוצלח היה יכול לעזור לעסקים במרחבים האלו להתמודד עם חלק מהבעיות.
ה-BID עושה עלייה. רחוב שלומציון המלכה, ירושלים (צילום:מירב בטט)
בנוסף, בעלי עסקים מתמודדים עם הביורוקרטיה המקומית. הוצאת רישיון עסק וחידושו דורשים מאמצים רבים ואישורים מגורמים שונים – תהליך ארוך ומייגע שגורר עימו תסכול רב. במקרים כאלו, העמותה המנהלת את ה-BID מהווה גורם מתווך המקשר בין בעלי עסקים לרשויות השונות ועוזר להם להתמודד עם הביורוקרטיה. עובדי העמותה מדברים ישירות עם אנשי הקשר באגפים הרלבנטיים של הרשות המקומית, מסייעים בכתיבת בקשות למענקים ומשמשים פלטפורמה תומכת לפעילות העסקים במרחב.
לאור זאת, מודל ה-BID עושה את צעדיו הראשונים בישראל. עיריית תל אביב-יפו השיקה לאחרונה את מעג"ל ("מרחב עסקים גיאוגרפי לקידום"), המאמץ את מודל ה-BID ומיישם אותו בשני מתחמים בעיר: כיכר גבעון וגן החשמל. במסגרת הפרויקט, מעודדת העירייה את התאגדות בעלי העסקים במרחבים האלו, ומספקת להם פלטפורמה תומכת. אולם לפני שמאמצים את המודל בישראל, צריך להבין גם מהן הבעיות הכרוכות בו – וכיצד ניתן להתגבר עליהן.
הצד האפל של ה-BID
על פניו, המודל מייצר מצב אידיאלי של WIN-WIN. בעלי העסקים ודיירים במרחב נהנים מסיוע בשיווק עסקיהם, ממרחב ציבורי נקי ובטוח יותר, וכמובן מתנועה גבוהה יותר של לקוחות, מה שמגביר את רווחיהם. מצד שני, העירייה שמחה על עליית ערך הנדל"ן בשכונה – ועל הגדלת הכנסותיה ממיסים (בערים רבות בעולם, מס הרכוש, ה"ארנונה" המקומית, הוא נגזרת של שווי הנכס). המנגנון הזה מסייע בשיפור השכונה ועוזר לעירייה לעקוף מנגנונים עירוניים מסורבלים, שגם פקידים במגזר הציבורי לא מחבבים.
אך אליה וקוץ בה. בשנים האחרונות נשמעת ביקורת רבה על מודל ה-BID. נראה שהאויב הגדול של המודל הוא דווקא הצלחתו. המבקרים של המודל טוענים כי הצלחתו היא זרז לתהליכי עִילוּת (ג'נטריפקציה), וששיפור מלאכותי של המרחב הציבורי מביא לעליית מחירי נדל"ן, ודוחק החוצה דיירים ובעלי עסקים קטנים – כשבמקום האחרונים נכנסות רשתות גדולות, שיכולות להרשות לעצמם את השכירות או הבעלות על הנכס. כך לדוגמה בשכונת ג'קסון הייטס בניו יורק, שבעשורים האחרונים משמשת בית למהגרים מרחבי העולם ולקהילה הלהט"בית ועד לאחרונה איכלסה בעיקר עסקים קטנים ולא רשתות, נפתח לפני כשנתיים סניף של גאפ. הסניף הציע הנחות גדולות על בגדים, והעסקים הקטנים בשכונה לא יכלו לעמוד בתחרות. בתוך שנה נסגרה שם חנות למוצרים זולים, ובמקומה נפתח סניף של בננה ריפבליק. גם שכונת סאניסייד בניו יורק שהיתה לי לבית במשך כמה שנים, הושפעה מפעילות ה-BID. ב-2015, קצת אחרי שעזבתי אותה, סגר את שעריו הקולנוע השכונתי הקטן (שפעל שם מאז שנות הארבעים), ובמקומו ייבנה בניין לדיור בר השגה (מטרה טובה בפני עצמה) ומסחר. עסקים בשכונה מתחילים לדעוך, ואחרי סטארבקס נכנסות במקומם עוד רשתות.
ביקורת נוספת על המודל טוענת כי הוא מאפשר לעירייה להזניח את הטיפול במרחב הציבורי עקב העברת האחריות אל ה-BID והעמותה המנהלת. אם העמותה דואגת לניקיון המדרכות ולסיירת ביטחון במרחב, העירייה עשויה לקחת צעד אחורה ולהתנער מאחריותה על המרחב הזה. הפרטה שכזו של המרחב הציבורי עשויה לשרת בעיקר את האינטרסים של בעלי העסקים במרחב, ולאו דווקא את הציבור. בניו יורק של שנות התשעים, לדוגמה, כשה-BID של אזור גראנד סנטרל ניסה לסייע להומלסים בתחומו, הוא זכה לקיתונות של ביקורת על כך שהוא "פשוט מסלק אותם מהעין" ולא מטפל בבעיה עצמה.
לקראת BID מוצלח בישראל
למרות הביקורת, המודל הזה חשוב, ובמיוחד במרכזים הדועכים של ערים בישראל, שכן הוא יכול לספק שירותים שהשלטון המקומי אינו מספק ולהגביר את התחרות של אזורים אלה מול מוקדים אחרים כמו קניונים בשולי העיר. אז מה הנוסחה להקמת BID מוצלח? נראה שאין כזו, וכל שכונה בכל יישוב דורשת חשיבה אסטרטגית ולמידה מעמיקה כדי לייצר את הממשק הנכון בשבילה. עם זאת, כדאי לציין כמה דגשים הכרחיים:
ראשית, ה-BID צריך להיות מבוסס על רצון וצורך שעולה מבעלי עסקים עצמם. אין טעם לייצר מנגנון כזה בשיטת Top-Down, וחשובה המעורבות שלהם מהרגע הראשון, לרבות זיהוי והבנת הצרכים במרחב. שנית, קיימת חשיבות רבה לקביעת המרחב הגיאוגרפי. יש לקבוע גבולות הגיוניים שתוחמים אזור עם ריבוי של מסחר, המשולב במגורים צפופים ואף משרדים, תוך זיהוי היתרון היחסי שלו על פני אזורים אחרים בעיר. לדוגמה, מרכזים ותיקים של ערים עשויים להוות בסיס טוב לקביעת BID.
שלישית, לעמותה שתנהל את המרחב בטווח הארוך תפקיד קריטי בתפקודו לאורך זמן. חשוב שהיא לא תהיה כפופה לגוף עירוני ולביורוקרטיה שמגיעה איתו (כששילוב של נבחרי ציבור ונציגי ציבור בוועד המנהל של העמותה מסייע באיזון ושומר על האינטרס הציבורי). איש המפתח בה הוא המנהל, שמכיר היטב הן את השטח שהוא אמון עליו והן את האנשים הרלבנטיים בעירייה, כדי ליצור שיתוף פעולה מיטבי. חשובה לא פחות הבקרה על פעילות העמותה, על ידי ועד מנהל בו יש גם נציגים של הקהילה המקומית.
הנקודה האחרונה ואולי החשובה ביותר היא יצירתיות ובקרה. אחרי הכל, אומנם ה-BID נועד לשרת את בעלי העסקים במרחב, אך תרומתו רבה גם לבעלי עניין אחרים – דיירים ומבקרים באזור, תיירים ועוד. מכיוון שהוא מנוהל בידי עמותה, הגוף הזה יכול לפעול בדרכים שהעירייה לא בהכרח תרצה להשקיע בהן ישירות (לא כל משלמי הארנונה ירצו לממן תמיכה ישירה ושיווק של עסקים בעיר, לדוגמה). לאורך זמן, חשובה הבקרה על פעילות ה-BID ויעדיו: האם העמותה עומדת במטרות שהוצבו? האם השתנו האתגרים? האם ניתן לזהות עִילוּת ושינוי בלתי רצוי באופי העסקים והתושבים במרחב?
עסקים קטנים בערים רבות משוועים לתמיכה, וזו יכולה לבוא רק מהשלטון המקומי – הגוף המשפיע ביותר על חייהם של תושבי הערים – בדמות תמיכה בהתארגנות בעלי עסקים במרחב. לעיריית תל אביב-יפו יש הזדמנות לעשות זאת, וחזקה עליה לבקר את פעילות המעג"לים שלה ולהשפיע עליהם כדי לשמור על האינטרס הציבורי ולהימנע מאזור "מוצלח מדי". אם המודל יצליח בתל אביב, מול כל האתגרים והבעיות שיש בעיר העברית הראשונה, הוא יוכל לשמש מגדלור לערים אחרות.
עידן עמית הוא מתכנן סביבתי בקהילת תל אביב-יפו והסביבה בחברה להגנת הטבע, עבד בעבר ב-BID Sunnyside Shines בניו יורק, וייעץ לעיריית תל אביב-יפו בהקמת המרחבים העסקיים בתחומה.
כתבות נוספות:
"לפתח את העיר, לשמור על השכונה", מאת נופר אבני
"המינהל הקהילתי, קווים לדמותו", מאת הילה בר-נר
"עיר בלי מרכז, מרכז בלי עיר", מאת גנוסר וולף-הנסל
